【漳州市】城市规划管理技术规定

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1第一章 总则

第一章 总则

第一条 为了加强漳州市城市规划管理,确保中华人民共和国《城市规划法》的贯彻实施,根据《福建省实施〈中华人民共和国规划法〉办法》、《漳州城市总体规划(调整)》及其它有关文件,结合本市实情,制定本规定。

第二条 本规定适用于漳州市城市规划区范围内各项建设工程。

第三条 编制控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计应符合本规定。建筑工程项目用地面积超过2万平方米的,须编制修建性详细规划。用地面积在2万平方米(含2万平方米)以下的项目,需编制《建设用地总平面规划》,《综合管线总平面规划》和《竖向规划》。各项建设工程的建设,应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划执行。建设用地总平面规划(修建性详细规划)设计文件编制要求见表(一)

表(一) 建设用地总平面规划(修建性详细规划)设计文件编制要求(试行)

第四条 在漳州市规划区内,各类专业性用地建设项目应符合已颁发的其专业技术规范及本规定的要求。

2第二章 建设用地分类和适建范围

第二章 建设用地分类和适建范围

第五条 本市建设用地,按其主要用途和功能分区的基本原则,参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137-90)分类如下:

(一)居住用地(R);

(二)公共设施用地(C);

(三)工业用地(M);

(四)仓储用地(W);

(五)对外交通用地(T);

(六)道路广场用地(S);

(七)市政公用设施用地(U);

(八)绿地(G);

(九)特殊用地(D);

(十)水域或其它用地(E)。

第六条 居住用地(R),指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。

(一)第一类居住用地(R1),指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好,以低层住宅为主的用地;

(二)第二类居住用地(R2),指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好,以多、中高、高层住宅为主的用地;

(三)第三类居住用地(R3),指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般,或住宅与工业等用地混合交叉的用地。

第七条 公共设施用地(C),指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地。

(一)行政办公用地(C1),指行政机关、党派和团体等机构用地,包括市属办公用地(C11),非市属办公用地(C12)

(二)商业金融业用地(C2),指商业(C21)、金融业(C22)、保险业(C23)、服务业(C24)和旅馆业(C25)和市场(C26)等用地;

(三)文化娱乐用地(C3),指新闻出版(C31)、文化艺术团体用地(C32)、广播电视用地(C33)、图书展览用地(C34)、影剧院用地(C35)和游乐用地(C36);

(四)体育用地(C4),指体育场馆用地(C41)和体育训练基地用地(C42),不包括学校等单位内的体育用地;

(五)医疗卫生用地(C5),指医院用地(C51)、、卫生防疫用地(C52)、休疗养用地(C53),不包括以居住为主的干休所用地,该用地归入居住用地(R);

(六)教育和科研设计用地(C6),指高等院校用地(C61`)、中等专业学校用地(C62)、成人与业余学校用地(C63)、特殊学校用地(C64)、科研设计用地(C65),不包括中学、小学和幼托用地,该用地归入居住用地(R)。

(七)文物古迹用地(C7),指经批准的具有保护价值的古遗址古墓葬古建筑、革命遗址等用地,不包括已作其它用途的文物古迹用地,该用地分别归入相应的用地类别;

(八)其他公共设施用地(C9),除以上之外的公共设施用地,如宗教活动场所、社会福利院等用地。

第八条 工业用地(M),指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。

(一)第一类工业用地(M1),指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地;

(二)第二类工业用地(M2),指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。

(三)第三类工业用(M3),指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。

第九条 仓储用地(W),指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。

(一)普通仓库用地(W1),指以库房为主的储存一般货物的普通仓+地;

(二)危险品仓库用地(W2),指存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。

(三)堆场用地(W3),指露天存放货物为主的仓库用地。

第十条 对外交通用地(T),指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输极其附属设施等用地。

(一)铁路用地(T1),指铁路站场和线路等用地。

(二)公路用地(T2),指高速公路用地(T21)和一、二、三级公路线路(T22)、长途客运站用地(T23)、不包括村镇公路用地;

(三)管道运输用地(T3),指运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地;

(四)港口用地(T4),包括海港用地(T41)和河港用地(T42),指海港和河港的陆域部分,包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地;机场用地(T5),指民用及军民合用的机场用地,包括飞行区、航站区等用地,不包括净空控制范围用地。

第十一条 道路广场用地(S),指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。

(一)道路用地(S1),指快速干路和主干路用地(S11)、次干路用地(S12)、支路用地(S13)和其它道路用地(S19),包括其交叉口用地,不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地。

(二)广场用地(S2),指公共活动广场用地,包括交通广场用地(S21)和游憩集会广场用地(S22),不包括单位内的广场用地;

(三)社会停车场(库)用地(S3),指公共使用的停车场和停车库用地,包括机动车停车场(库)用地(S31)和非机动车停车场(库)用地(S32),不包括其它各类用地配建的停车场(库)用地。

第十二条 市政公用设施用地(U),指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地,包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

(一)供应设施用地(U1),指供水用地(U11)、供电用地(U12)、供燃气用地(U13)和供热用地(U14)等;

(二)交通设施用地(U2),指公共交通用地(U21)、客货运交通用地(U22)和其他交通设施用地(U29);

(三)邮电设施用地(U3),指邮政、电信和电话等设施用地;

(四)环境卫生设施用地(U4),指雨、污水处理用地(U41)、粪便垃圾处理用地(U42);

(五)施工与维修设施用地(U5),指房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地;

(六)殡葬设施用地(U6),指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地;

(七)其它市政公用设施用地(U9),指除以上之外的市政公用设施用地,如消防、防洪等设施用地。

第十三条 绿地(G),指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地,不包括专用绿地、园地和林地。

(一)公共绿地(G1),指向公众开放,有一定的游憩设施的绿化用地,及其范围内的水域。包括各类公园(G11)和街头绿地(G12);

(二)生产防护绿地(G2),指园林生产绿地(G21)和防护绿地(G22)。

第十四条 特殊用地(D),指特殊性质的用地。

(一)军事用地(D1),指直接用于军事目的的军事设施用地,不包括部队家属生活区等用地;

(二)外事用地(D2),指外国驻华机构及其生活设施等用地;

(三)保安用地(D3),指监狱、拘留所、劳改场所和安全保护部门等用地。不包括公安局和公安分局,该用地归入公共设施用地(C)中的行政办公用地(C1);

(四)保税区用地(D4),指国务院批准设立的保税区用地;

(五)农业保护区用地(D5),指政府规定、地方划出的永久性农田保护用地;

(六)风景区用地(D6),指国家级、省级、市级风景区用地;

(七)自然保护区用地(D7),为保护动、植物种群而设置的国家级、省级自然保护区用地。

第十五条 水域和其它用地(E),指除以上各大类用地之外的用地。

(一)水域(E1),指江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域,不包括公共绿地及单位内的水域;

(二)耕地(E2),指种植农作物的土地,包括菜地(E21)、灌溉水田(E22)和其它耕地(E23);

(三)园地(E3),指果园、桑园、茶园、橡胶园等园地;

(四)林地(E4),指生长乔木、竹类、灌木等林木的土地;

(五)牧草地(E5),生长各种牧草的土地;

(六)村镇建设用地(E6),指城市规划区内的集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地;

(七)弃置地(E7);

(八)露天矿用地(E8)。

第十六条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,按经批准的详细规划执行。

凡《表二》中未列入的建设项目,应由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件,具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出《表二》规定范围的,应先提出调整规划,按规定程序和审批权限,报市城市规划行政主管部门批准后执行;特殊情况,须报市人民政府批准。

凡用地单位征用未开拓或未拓宽的规划道路旁土地,需同时代为征用规划道路宽度一半范围或未拓宽部份的土地,作为开拓道路及敷设市政基础设施的用地;道路另一侧是广场、河道或绿化带且未被征用,用地单位应将道路全部代为征用并负责拆迁,不得它用。其建筑密度、容积率等规划技术指标按实际建设用地计算。

第十七条 根据漳州市现状,按照《漳州城市总体规划》,漳州市城市规划区划分为三类建设区,以不同的控制指标进行规划建设管理。具体划分如下:

三类建设区(新区5.3平方公里):九龙大道(环城东路)以东,东三号路以西,迎宾路以南,江滨路以北。

二类建设区:除三类建设区和一类建设区以外的建设区。

3第三章 建筑容量控制指标

第三章 建筑容量控制指标

第十八条 漳州市规划区内新建、改建、扩建的建筑工程,其建筑容量(建筑容积率和建筑密度)应按本章有关规定执行。

第十九条 建筑用地面积大于2万平方米的成片开发区的修建性详细规划,应按照《漳州城市总体规划》、《控制性详细规划》确定建筑总量控制指标。在不超出建筑总容量控制的前提下,区内各地块的建筑容量可参照本规定表(三)、(四)、(五)的规定适当调整。

第二十条 建筑基地面积小于或等于2万平方米的用地,其建筑容量控制指标在经批准的有关规划设计中已确定的,应按已批准的规划执行(此规划设计指控规、修规及总平面设计等)。

第二十一条 表(三)、(四)、(五)规定的指标中容积率、建筑密度为上限,绿地率为下限。建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。容积率、建筑密度、绿地率适用于单一类型的建设用地,对混合类型的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地使用性质分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地,应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第二十二条 对未列入表(三)、(四)、(五)的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托(简称文、教、卫建筑,下同)等设施的建筑容量控制指标,应按有关专业规定执行,但不应超过表(三)、(四)、(五)中相应居住建筑的控制指标。

第二十三条 在一类建设区中心地段及市区内建筑较密集或人口密集地区,其建筑容量可根据城市规划的具体实情按同类控制指标适当上浮10-20%。

第二十四条 基地内原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的,不得在原有建筑基地范围内进行扩建,加层。基地内原有建筑的总建筑容量未超出其规定值,但申请扩建、加层对原总平及空间结构有较大改变的,亦不能进行建设。

建筑的维修改造工程,不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。否则,应视为加层或扩建。

建筑加层、扩建改造,其建筑间距和退让应符合第四章的规定。

第二十五条 建筑基地未达到下列最小面积的,不得单独建设:

(一)低层居住建筑为300平方米;

(二)多层居住建筑、多层公共建筑为800平方米;

(三)高层居住建筑为2000平方米(建筑高度为9层至15层);

高层居住建筑为3000平方米(建筑高度为16层以上);

(四)高层公共建筑为3000平方米(建筑高度大于或等于24米,小于50米);高层公共建筑为4000平方米(建筑高度大于或等于50米);

建筑基地未达到前款规定的最小面积,但有下列情况之一,且确实不妨碍城市规划实施的,城市规划行政主管部门可予核准建设:

(一)邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的;

(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的;

(三)农村地区的村镇建设,因特殊情况,确实难以达到前款规定面积的。

第二十六条 市区一类地区内的建筑基地为社会公众提供开放空和绿地的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下,可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的百分之二十。

注:开放空间的条件和计算方法见附录二

第二十七条 漳州市城市规划区内的建设项目,必须建设与其相配套的机动车停车场(库)和自行车停车场(库)及本单位职工自用的停车场(库)。停车场(库)设置指标按表(七)执行,其中室外停车场(包括机动车、自行车)的车位数不低于核定标准车位数的15%,核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数(居住区的室外停车标准参照《城市居住区规划设计规范》执行)。

机动车公共停车场(库)和机动车配建停车场(库)建成后,不得改变其使用性质或占用、停用。

住宅建筑架空层作为停车库的,其建筑面积计入室内停车库面积,并计入容积率;做为绿化用地或开敞式公共活动场所的可不计入容积率。

说明:(1)表列配建指标为建设项目应配建的停车车位最低指标。弹性指标按相应的说明进行控制。

(2)级别高的宾馆取上限配建指标,级别低的宾馆取下限配建指标。

(3)工厂办公楼包括生产办公楼、综合楼等,其配建停车设施可在工厂用地范围内统一集中设置。

办公建筑面积在20000m2的基础上,建筑面积每增加10000m2,配建指标折减10%,但折减不得超过50%。

(4)批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其它交易市场。

(5)级别高的医院采用上限配建指标,级别低的医院采用下限配建指标。

(6)一类体育场馆是指大于或等于15000座的体育场或大于或等于4000座的体育馆,二类体育场馆是指小于15000座的体育场或小于4000座的体育馆。

(7)集会功能为主的剧院取高值。

(8)交通类建筑的配建指标为参考指标。具体指标根据停车需求分析结果确定。

(9)技术密集型工业项目取下限,劳动密集型工业项目取上限。

(10)停车场用地面积:小型汽车按每车位25m2计算,自行车按每车位1.5m2计算;停车库建筑面积:小型汽车按每车位35m2计算,自行车按每车位1.8m2计算。

(11)表(七)中未列出的建筑类型,其配建停车指标参考表中相近建筑类型的配建停车指标执行。

4第四章 建筑间距控制

第四章 建筑间距控制

第二十八条 建筑间距除必须符合消防、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外,应同时符合本章的规定。(见附录三)

第二十九条 低层、多层及中高层居住建筑的间距控制应符合下列规定:

(一)平行布置时的间距(包括两建筑夹角≤30°)

1、朝向为南北向的(建筑走向与东西向夹角小于或等于45°,下同),其间距在三类地区不小于南侧建筑高度的1.2倍;在二类地区不小于1.0倍,在一类地区不小于0.8倍。

2、朝向为东西向的(建筑走向与南北向夹角<45°的建筑,下同)其间距在三类地区不小于较高建筑高度的1.0 倍,在二类地区不小于0.9倍,在一类地区不小于0.7倍,且最小间距不低于6米。

(二)垂直布置时的间距(90°≥两建筑夹角≥60°)

在三类地区不小于较高建筑高度的0.8倍,二类地区不小于0.7倍,一类地区不小于0.6倍,且最小间距不应小于6米。

多层居住建筑的山墙宽度必须小于或等于15米,若大于15米,其间距按平行的控制。

(三)既非平行也非垂直布置时的间距最窄处(指30°<两建筑夹角<60°)

1、当两幢建筑的夹角小于等于30°时,其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于30°,小于60°时,其最窄处间距在三类地区不小于南侧(或较高)建筑高度的 0.9倍,二类地区不小于0.8倍,一类地区不小于0.7倍。

3、当两幢建筑的夹角大于或等于60°时,其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

(四)低、多、中高层居住建筑的山墙间距不小于6米,且在三类地区不小于较高建筑的0.5倍,在二类地区不小于0.4倍,在一类地区不小于0.3倍;低层居住建筑的山墙间距不小于4米。同时须满足消防间距或通道要求。山墙不得有任何形式的窗洞,若有卫生间、楼梯间或其他非重要房间在山墙开启窗洞,则其间距应适当增加。

(五)不规则平面的住宅建筑,按建筑的最凸出的外围线和周围建筑的最近距离计算间距。

(六)住宅建筑南北向布置,相邻两住宅建筑之间地面有高度差时,其建筑间距按下列原则计算:当南侧住宅建筑低于北侧住宅建筑时,以两建筑高度完全重叠的部分计算建筑间距,并应同时符合其它规范的要求;当南侧住宅建筑高于北侧住宅建筑高度时,应以两建筑高度完全重叠的部分加上南侧住宅建筑高出北侧的部分高度计算建筑间距,以上间距最小值不少于9m。

(七)居住区住宅建筑应避免视线干扰,有效保障私密性,窗对窗、窗对阳台防视线干扰距离不宜小于18m。

第三十条 与第一类居住用地的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距,在三类地区不得小于其南侧建筑高度的1.5倍,在二类地区不小于1.4倍,在一类地区不小于1.3倍。

第三十一条 在符合第二十八至第三十条规定的前提下,南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米,低层与其北侧多层建筑的最小间距为9米。

第三十二条 居住建筑底层有商店或其他非居住用房的,住宅间距计算不得扣除底层高度。当底层裙房为一整体时,计算间距可扣除底层裙房高度。

第三十三条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距应符合以下规定:

(一)平行布置的间距

1、南北向布置南侧为高层时,三类地区不小于南侧建筑高度 0.6 倍,且最小间距为30米;在二类地区不小于0.5倍,且最小间距为24米;一类地区不小于0.4倍,且最小间距为20米。南侧高层建筑高度超过60米时,则高度每增加5米,间距增加1米。

2、东西向布置时,在三类地区不小于较高建筑高度的0.4倍,且最小间距为20米、;在二类地区不小于0.35倍,且最小间距为18米;在一类地区不小于0.3倍,且最小间距为16米。较高建筑的高度超过60米时,则高度每增加5米,间距增加0.8米。

3、若北侧为高层居住建筑,其间距按南侧多、低层居住建筑控制,但最小值为13米。

4、山墙间距按消防间距控制,但山墙有居室窗户的,其间距应不小于13米。

(二)垂直布置的间距,其间距在三类地区不小于较高建筑高度的0.3倍,在二类地区不小于0.25倍;在一类地区不小于0.2倍。且最小值为13米。较高建筑的高度超过60米时,则高度每增加5米,间距增加0.5米。

(三)山墙间距按消防间距计算。但山墙有窗洞的,其间距应不小于13米。

(四)南侧为板式高层建筑时,其间距将根据其对北侧建筑的遮档程度,做适当调整。

第三十四条 文、教、卫建筑之间的间距,其间距须在同型布置方式时的居住建筑间距要求上,提高10-20%,同时须满足各专业规范要求。

第三十五条 非居住建筑(第三十四条所列的非居住建筑除外)的间距,须在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上,减少10-20%,同时须满足各专业规范要求。

第三十六条 非居住建筑与居住建筑的间距,应符合下列规定:

(一)非居住建筑位于居住建筑南侧的,其间距按第二十八条至第三十三条控制。

(二)文、教、卫建筑位于居住建筑北侧的或东西侧(含山墙),其间距按第三十四条控制。

(三)非居住建筑(文、教、卫建筑除外)位于居住建筑北侧的,按第三十五条控制;位于居住建筑东西侧时(包含山墙),按第二十八条至第三十三条控制。

第三十七条 高、中高、多、低层住居住建筑的阳台出挑距离不得大于1.8m,阳台连续长度不得大于8 m,阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的50%。超过以上规定值的,应从阳台外边缘计算建筑间距。

5第五章 建筑退让

第五章 建筑退让

第三十八条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求外,应同时符合本章的规定。(见附录三)

建筑后退红线指标分为后退用地红线和后退城市道路红线两种。建筑控制线还包括退让绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线等。

第三十九条 沿建筑用地红线的建筑物,其离界距离按以下规定控制,但离界距离小于消防间距时,应按消防间距的规定控制。

(一)各类建筑后退用地红线距离按表(九)规定的建筑物高度的倍数控制,且不得小于最小距离。

(二)界外是居住建筑的,除须符合表(九)后退距离的规定外,同时须符合第四章的有关规定。

(三)界外是公共绿地的,各类建筑的最小离界距离按本条第(一)项非居建筑的离界距离控制。

(四)地下建筑物的离界距离,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍,且其最小值为5米。

(五)住宅建筑的退距应计算底层架空层的建筑高度。

第四十条 沿城市道路两则的建筑物,其后退红线除应符合表(十)的控制指标外,还应符合第六章有关规定。

表(九)建筑后退用地红线距离控制指标

表(十)建筑后退道路红线控制指标

第四十一条 有下列情况之一的,在满足消防、交通要求的前提下,经规划行政主管部门核定,其后退距离可适当缩小。

(一)区、中心区的商业街,按此规划控制有困难的。

(二)传统建筑街道上的扩建或改建工程。

(三)为了保持原有街道空间的延续性,在经批准规划中未按上述指标控制的道路上的建筑工程。

第四十二条 在经过批准,规划为沿街骑楼的道路两侧,建筑不得超过道路红线。

第四十三条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房),其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离,除经批准的详细规划另有规定外,不得小于10米,并应留出临时停车或回车的场地。

第四十四条 道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离,除应符合表(十)的规定外,多、低层建筑不得小于5米,高层建筑不得小于10米(均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)。

第四十五条 沿街建筑物的围墙、基础、台阶、地下管线(包括管沟、管井等构筑物)、阳台和立面出挑构件等均不得突出道路规划红线。

地下建筑物后退道路规划红线的距离,按三十九条第(四)项的规划执行。

第四十六条 在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带,隔离带宽度的具体规定如下:

(一)国道、快速公路,两侧各50米;

(二)主要公路,两侧各20米;

(三)次要公路,两侧各10米。

公路规划红线和隔离带内,不得新建、扩建、改建任何建筑物,但可耕种或绿化造林;经城市规划管理部门批准,也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程,可按村镇、城镇规划进行管理,但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。

第四十七条 沿河道规划蓝线(市城市规划管理部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线)两侧所建建筑物,其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有规定外,芗城区规划区内河不小于6~8米,龙文区规划区内的内河不小于10~20米。

第四十八条 沿铁路两侧兴建建筑工程应符合以下规定:

(一)铁路干线两侧的建筑工程与相邻轨道中心线的距离不得小于20米;铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心的距离不得小于15米;铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米,围墙的高度不得大于3米。

(二)铁路两侧的高层建筑、高大构筑物(水塔、烟囱等)、危险品仓库和厂房与轨道中心的距离须经铁路主管部门审核后确定。

(三)在铁路道口的附近进行建设的,须符合铁路道口管理的有关规定。

第四十九条 在电力线路保护区范围内不得新建建筑物。电力线路保护范围规定如下:

(一)架空电力线路保护区,指导线边线向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。

1、一般地区各级电压的架空电力线路,其每边向外侧延伸的距离:

1——10千伏 5米

35——110千伏 10米

154——330千伏 15米

500千伏 20米

2、市区和城镇人口密集地区架空电力线路保护区的宽度可略小于上述规定,具体标准由城市规划管理部门会同电力管理部门规定。

(二)电力电缆线路保护区,指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。

第五十条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置,或设于建筑物底层。

6第六章 建筑物的高度控制

第六章 建筑物的高度控制

第五十一条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外,应同时符合本章的规定。

第五十二条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第五十三条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物,其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定,并按经批准的修建性详细规划执行。尚无经批准的修建性详细规划的,应先编制城市设计或建筑设计方案,进行视线分析,提出控制高度和保护措施,经建筑和文物保护专家小组评议后,由市城市规划行政主管部门会同有关部门具体核定。

视线分析方法参见附录二附图。

第五十四条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定:

(一)沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的 1.5倍,即:H≤1.5(W+S)。 

(二)沿路高层组合建筑的高度,按下式控制:

A≤L(W+S)

式中:A——沿路高层组合建筑以1:1.5即(56.3度)的高度角在地面上投影的总面积,L——建筑基地沿道路规划红线的长度,W——道路规划红线宽度,S——沿路建筑的后退距离。

计算方法见附录二附图。

第五十五条 建筑物临接两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接临接或其面临的道路临接广场、河道、电力线路保护区的,在计算控制高度时,可将广场、河道、电力线路保护区宽度的二分之一计为道路规划红线宽度,即W值。

7第七章 建筑绿地控制

第七章 建筑绿地控制

第五十六条 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例(以下称绿地率)必须符合《福建省城市园林绿化管理条例》规定的指标,同时满足表(三)(四)(五)中绿地率的要求。

第五十七条 计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

建筑基地内的集中绿地面积,在居住用地中应不少于用地总面积的10%,在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定,在其他类别用地中应不少于5%。

居住区内的集中公共绿地不应少于1公顷;小区居住内的集中公共绿地不应少于0.4公顷;居住组团内每块集中绿地面积应不少于400平方米,且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。

第五十八条 一个街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划,统一设计,统一建设,综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下,可不在每块建筑基地内平均分布。

第五十九条 为改善城市空中鸟瞰效果,距地面10米以内的屋顶绿化可按下式折算绿地面积,距地面10米以上的任何绿化不可折算绿地面积。

A=AO×H

式中:A——折算后的地面绿地面积,AO——屋面地栽绿化面积,H——可折算绿地面积的建筑高度(H≤10米)

8第八章 市政公用设施及管线控制

第八章 市政公用设施及管线控制

第六十条 道路及其隔离带、河道和绿化属城市市政公用设施范围,漳州市城乡规划局分别以道路及其隔离带红线、河道蓝线和绿地绿线为标记进行统一规划管理。

第六十一条 城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四等级,公路进入城市规划建成区即成为城市道路的组成部分。

第六十二条 重要道路两侧绿地隔离带规定如下:

(一)城市快速路两侧应各留出10~25m宽绿化带。

(二)城市对外交通的主干路及滨江干路,其两侧应留出8-15m宽绿化带。

(三)城市交通性干路宜采用绿地隔离带,综合性干路、生活性干路宜采用集中绿地与带状绿地相结合的方式,规划控制的应预留集中绿地用地。

第六十三条 道路绿化规定:

(一)道路绿化面积应根据道路性质确定,具体城市道路绿地率的计算按城市道路绿化与设计规范CJJ75-97规划设计,各类道路绿地,应符合下列规定。

1、园林景观路绿地率≥40%;

2、红线宽度>50米的道路绿地率≥30%;

3、红线宽度40-50米的道路绿地率≥25%;

4、红线宽度<40米的道路绿地率≥20%。

(二)绿化选栽应符合行车视距的要求。

第六十四条 市政道路设计中应设置方便残疾人通行的无障碍坡道及标志,并应符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的规定。

第六十五条 在城市道路上空建设建、构筑物时,城市干路最小净高为5.5m;通行其它机动车最小净高为4.5m。

第六十六条 漳州市中心城区范围内的河道以规划蓝线予以控制,风景观赏通航河道两侧应留10~50米绿化隔离带;排水河道芗城区内河两侧各留不小于6-8米以上的绿化隔离带,龙文区内河两侧各留不小于10-20米的绿化隔离带。

第六十七条 中心城区内的河道两侧绿地隔离带用地为市政绿化带专用地,除按城市规划要求埋设必要的市政管线设施和修建园林小品、闸门、游船码头等外,任何建设工程不得挤占绿地。

第六十八条 在规划区的规划河道范围修建码头、驳岸、跨河桥梁或其他建、构筑物应符合以下规定:

(一)新建驳岸构筑物前沿应在规划河道蓝线以外,以确保两条规划河道蓝线之间宽度为净宽度。河道改道时,新河道未建成之前,现有河道不得填堵。

(二)内河上的中、小桥位原则上应服从城市道路的走向进行布置,桥梁纵轴线,宜尽量与河流成正交,因条件所限,亦可考虑斜交或弯桥,通航净空应符合有关的规定。

(三)隧道、过街地道、大型桥梁应考虑设置管理维护工作间用地。

第六十九条 凡在规划道路上申请通行机动车的道路开口要符合下列规定:

(一)一个建设项目原则上允许开引一个机动车道口,当相邻道路为两条或两条以上时,则向最低一级的道路上开口,并尽可能远离交叉口。

(二)在城市道路交叉口范围开引机动车道口时,其开口位置在城市主、次干路的,机动车道口道路中心线至道路红线的距离原则上不小于50m;在支路上的,其距离原则上不小于30m。

第七十条 在中心城内,公交交停靠站、始发站、停车场应统一规划,控制用地,主、次干路公交站点应采用港湾形式。

第七十一条 建筑物之间因交通需要或提供城市公共通道,架设穿越城市道路或跨越地界连接相邻建筑物的空中人行廊道的,应报漳州市城乡规划局批准。并应符合下列规定:

(一)廊道的净宽度不大于6m。

(二)廊道内不得设置商业等妨碍交通畅通的设施。

(三)符合城市交通和消防要求。

(四)符合本章第六十一条中的规定。

第七十二条 新建、改建、扩建建筑工程时,各种市政配套设施(如开闭所、变电室、污水处理站、小区清洁楼等)心须与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

第七十三条 建设工程方案设计文件中有关市政配套设施的内容应符合下列规定:

(一)设计说明书一般应包括以下内容:

1、外部市政设施现状分析;

2、道路竖向与交通组织分析;

3、用水、用电、通讯、燃气、及排水设计标准与总量;

4、市政配套设施及内部管线与城市管线接口;

5、防洪及雨水、污水排放。

(二)设计图一般应包括以下内容:

1、市政设施现状图;

2、道路竖向与交通组织图;

3、市政配套设施方案图;

4、管线综合设计图。

第七十四条 建筑工程单体配套的附属设施(如开闭所、变电室、蓄水池、化粪池、燃气调压器及各种地下管线等),心须在该项目用地红线内设置。

第七十五条 相邻地块的建筑工程,经双方协议,可以共建消防通道、出入口、开闭所、变电室、消防水池、泵房、消火栓和地下管线等配套设施。

第七十六条 相邻建筑工程共建的附属项目必须与先建的建筑工程同时设计、同时施工、同时验收。

第七十七条 当详细规划或专项规划在建设项目所在地块安排有公共变电所、开闭所等市政配套设施时,建设项目方案设计应在主体建筑内安排相应的市政配套设施,并应满足市政配套设施对建筑的有关要求。

第七十八条 10KV开闭所和变电室设置应符合下列规定:

1、应采用户内式,并尽可能设在主体建筑物内

2、10KV开闭所和变电室宜安排在地下一层,并具有良好的出线通道,当条件限制必须设于地下室时,应采取可靠的防水措施。

3、开闭所和变电室净高不得少于3.9米,变电室的面积应能满足远期发展要求,一般为120-160平方米。

4、0.4KV公用配电室供电半径不宜大于250米;变压器的台数一般为2台,单台变压器容量不宜超过1250KVA,新发展的永久性居民区应设室内变电所(街区变)供电,一般不再采用杆架式变压器或箱式变压器。

5、10KV开闭所的最大转供容量不宜大于10000KVA,且宜与10KV变配电所合建。

第七十九条 电信光接点用户接入单元(ONV)的设置应符合

下列要求:

1、大型公共建筑、写字楼、科研机构、大学校园、政府机构和住户超过100户的居住建筑等,应按光纤到楼(FTTB)考虑,主体建筑内应设置光接点设备间;

2、居住小区应按每1000个信息点(包括电话接口,计算机网络接口等)设置一个光接点设备间;

3、电信光接点设备间应与计算机网络接口设备、智能化接口设备等统筹考虑,光接点设备间不宜与变配电室相邻;

4、光电交接设备间的面积一般为20-40平方米。

第八十条 有线电视终端容量超过500户的,应在建筑物内设置个电视分前端室。每个小区应设置不少于一个电视分前端室。电视分前端室宜设在地面一层,可与电话光接点设备间合并,但不宜与变配电室相邻。有线电视终端超过50户的,应设置一个放大器箱。

第八十一条 住宅小区、住宅建筑、办公建筑等可根据人员、建设规模选择设置必要的邮政设施,并在规划、设计时充分考虑。

(一)单元信报箱:即在楼房单元进口处的墙壁上设置与户数相对应的信报箱。

(二)集群式信报箱:3幢以上建筑的,在适当位置设置信报箱。

(三)信报间:10幢以上的宜在小区出入口设置信报间。

(四)办公建筑或其它类建筑可设置信报收发室。

建设单位须将拟建邮政设施内容、建设地点报漳州市城乡规划局审批,并应符合下列要求:

1、符合行业建设规范和城市景观要求,并应具有地方特点;

2、不得妨碍城市交通和破坏地下管道;

3、不应挤占城市绿地;

4、不是擅自建设、更改。

第八十二条 城市道路下的各种工程管线应与城市道路的新建或改造同时设计、同时施工、同时验收。新建或改建的城市道路原则上至少5年内不得破路埋管。

第八十三条 城市道路下的各种工程管线必须统筹安排,综合协调,并应与道路绿化和地面杆线相互协调,合理配置城市地下地面空间资源。各种工程管线的井盖应与所在位置的地面铺装相协调。

第八十四条 工程管线在城市道路下面的埋设位置应在人行道或非机动车道下面。当人行道或非机动车道下埋设有困难时,可将雨、污水管道等埋设在机动车道下,但在城市快速路和主干路的快车道下不应埋设工程管线。

第八十五条 工程管线在城市道路下面的敷设位置应相对固定,其主干管应布置在分支管多的一侧。工程管线不宜从道路一侧转到另一侧,也不应从一个管位转到另一个管位。

第八十六条 道路红线宽度超过30米时,宜在道路两侧布置给水管;超过40米时宜在道路两侧布置给水管、燃气管和污水管;道路红线宽度超过50米时,宜在道路两侧分别布置各种管线。

第八十七条 当某些管线仅在道路一侧布置时,应在道路交叉口或路段每隔150-200米预埋过街横管或过街管沟,以减少用户接线造成的破路。

第八十八条 在城市道路下性质相同的多种管线应同沟敷设,尽量减少城市地下空间的占用。各种电信管线、有线电视管线和各种数字传输线路均应统一安排,同沟敷设,检修井可以错开布置。

第八十九条 各类管线设置应符合下列要求:

(一)必须与城市管线衔接;

(二)应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置。各类管线相互间的水平与垂直净距,应符合《城市工程管线综合规划规范GB50289-98》及有关专业规范的规定。各类管线原则上应采取地下敷设的方式。

(三)各类管线的埋设顺序须符合下列规定:

1、工程管线在规划道路下的位置,宜布置在人行道或非机动车道下。电信电缆、给水输水、燃气输气、污雨水排水等工程管线宜布置在非机动车道或机动车道下。

2、离建筑物的水平排序,由近及远宜为:电力电缆、电信电缆、有线电视电缆、燃气配气、给水配水管、热力干线、燃气输气、雨水排水、污水排水。

3、当各类管线交叉时,其垂直排序:由浅入深宜为:电信、有线电视、小于10KV电力、大于10KV电力、热力、燃气、给水、雨水、污水。

(四)电力电缆与电信电缆宜远离。并按照电力电缆和给水管在道路东侧或北侧、电信电缆和煤气管道在西侧或南侧的原则布置。

(五)管线之间遇到矛盾时,应按下列原则处理:

1、临时性管线避让永久性管线;

2、小管径管线避让大管径管线;

3、压力管线避让重力自流管线;

4、可弯曲管线避让不易弯曲管线;

5、工程量小的让工程量大的;

6、新建的让现有的;

7、检修次数少的、方便的、让检修次数多的,不方便的。

(六)各种管线其走向应与道路中线相平行,横穿道路的线路应尽量与道路走向垂直,其埋设深度应根据道路结构、标高和管线的安全要求确定,管顶至机动车道路路面垂直距离不得小于0.7m。

(七)在人行道内建设各种管沟,其管沟预制盖板不得外露,以保证人行道平整、美观,不妨碍行人通行。

(八)管线穿越河道的埋设深度和架空跨越通航河道的高度,应符合有关专业技术规定。

(九)新建建筑与现状水源输水管和净水输水主干管净距原则上应大于6m,不具备条件的在采取相应保护措施后可适当减少,但其净距不得小于3m。

(十)新区的道路及建成区的道路地下市政管线应尽量采用统一的综合管涵或管沟。

(十一)市政管线穿越次干路以上级的道路,原则上采用非开挖得设计方案。

第九十条 在电力线路保护区范围内不得新建建筑物、构筑物(电力设施配套建、构筑物应报漳州市城乡规划局和电力主管部门审批),电力线路保护区规定如下:

(一)在架空电力线路保护区沿线进行建设的,按下列规定执行:

架空电力线路保护区,即导线边线向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域,在一般地区各级电压导线的边线单侧向处延伸距离如下:

1~10千伏    5m

35~110千伏  10m

154~330千伏 15m

500千伏     20m

(二)市区各种电力管线原则上应埋设在地下。市区内110千伏及其以下等级的线路要采用电力电缆,不得明线架设。现有电力、电讯、路灯等架空线应逐步改为地下埋设。

(三)电力电缆线路保护区:地下电缆为线路地面标桩两侧各0.75m所形成的两平行线内的区域;海底电缆一般为线路两侧各二海里(港区为两侧各100m);敷设于二级及以上航道时,一般不小于线路两侧各100m;敷设于三级及以下航道时,一般不小于各50m所形成的两平行线内的水域。

(四)新建架空电力线路不得跨越储存易燃、易爆物的仓库等区域,一般不得跨越房屋,特殊情况需跨越时应报漳州乡城市规划局审批,同时电力主管部门应采取安全措施。当电力设施和电力线路与市政公用工程、城市绿化和其他设施相互妨碍时,双方主管部门应按照国家有关规定,达成协议后方可建设。

(五)市政道路规划设计中应明确路灯照明设计专用变压器的安装位置。

9第九章 建筑与城市环境控制

第九章 建筑与城市环境控制

第九十一条 在漳州市城市规划区范围内进行各项建设工程,应符合漳州城市总体规划和详细规划以及城市设计中城市空间环境的要求。

城市市政设施和公共建筑应按有关专业规范,必须进行无障碍设计。

第九十二条 各类建设工程在编制建设项目总平面规划、城市设计和建筑设计方案时,应绘制城市坐标和周边相邻地段30m-50m范围内的现状地物地貌,并研究与相邻空间环境协调以及与城市基础设施的连续。成片开发的住宅建筑和多、高层建筑,应与相邻建筑协调。建筑立面及色彩方案,应进行多方案比较。符合方案竞选要求的应进行方案竞选,并报漳州市城乡规划局审批。

第九十三条 城市主、次干路两侧,城市中心区的住宅建筑和多、高层建筑(包括现已建成的),在立面上安装各种空调器及其它建筑设备时,必须统一协调设计、统一施工。建筑屋顶需要设置水箱,冷却塔、电梯间等设备用房时,应进行建筑形式处理,不得直接外露。建筑物临城市道路的窗、阳台、走廊等应规范设置内置防盗网,临城市主、次干路的住宅阳台应统一形式予以封闭。

第九十四条 城市主、次干路两旁的建筑物,其锅炉房及烟囱、泵房、冷却塔、电房(包括发电机房)、厨房、污水处理池、垃圾转运站等附属设施不得临街布置。对于产生烟尘、噪声及有害气体的,其环境卫生防护距离应按有关规定采取必要措施在其用地范围内解决。水塔、烟囱等高耸构筑物,其周边建筑物应在安全保护间距之外。

第九十五条 经规划确定在城市道路两侧建设骑楼的,应符合以下规定:

(1)骑楼宽度:骑楼建筑的底层外墙面至道路红线距离不得小于3.5m。

(2)骑楼地面:骑楼地面应与人行道地面相同,无人行道的应高出道路边界处0.1m~0.2m,表面铺装应平整,不得设置任何台阶或障碍物。

(3)骑楼净高:不得小于3.6m。

(4)骑楼外柱:骑楼外柱的外缘距建筑控制线不得小于0.45m,且应设置防撞和安全措施。

第九十六条 住宅建筑建设要求如下:

(一)住宅建筑建设应符合国家、省、市颁发的有关规定和规范。

(二)住宅建筑或住宅小区在规划、建设中应设置必要的物业管理用房、邮政信报等设施。

(三)安置房建设按照国家、省、市颁发的房屋拆迁有关规定执行。

第九十七条 在漳州市城乡规划区内进行各项建设,应在下列范围设置公共厕所,并应符合有关专业规范规定:

(一)广场、车站、码头、大型公共建筑内部及附近。

(二)风景名胜古迹游览区、公园、市场、大型停车场(库)、体育场(馆)内部及附近。

(三)市区旧居民区改造,原有的公共厕所必须按原有规模,结合改造重新安置。

(四)新建住宅区,应按规范规定的规划要求设置公共厕所。附建式公共厕所建筑面积不少于60m2。

第九十八条 各类建筑项目,除有特殊要求的项目外,在进行规划建设时应设置城市生活垃圾转运站(下简称转运站)。转运站的位置,应符合城市总体规划和环保、卫生规划的要求。其规模应根据各区域内垃圾高产月份平均日产量的实际数据确定,或按有关专业规划的要求确定。

(一)设置在建筑物内的转运站,应符合防火、卫生规范及各种安全要求,应设置在交通方便,较为隐蔽的地方。其建筑装修应与周围建筑物相协调。

(二)单独设置的大、中转运站,其绿地率不低于用地面积的30%,应与周围建筑物形成绿化隔离带,建筑退让用地红线应不小于建筑高度的0.6倍,退让用地周边最小距离不小于10m.

(三)转运站内的建筑物、构筑物应采用封闭式的建筑形式,并应符合有关专业规范的规定。

第九十九条 凡在漳州市城市规划区内的城市道路、公路干线两侧广场、公园、风景名胜区和其他公共场所建设城市雕塑,除应符合本规定的有关要求外,须符合下列规定:

(一)符合《福建省城市雕塑管理办法》中的规定。

(二)建设城市雕塑,建设单位须将拟建雕塑的题材,体量、建设地点、雕塑模型、环境设计和上级主管部门的意见,报漳州市城乡规划局审查。在公共绿地内建设城市雕塑,须先征得园林管理部门同意后,再报漳州城乡规划局审查,核发“一书两证”后方可建设。

属于重要的政治性、历史性题材的雕塑,由漳州市城乡规划局报漳州市城乡规划委员会审定。

(三)城市雕塑的设计,须由持有《城市雕塑创作设计资格证书》的设计人员承担,未持有设计资格证书的,不得承担城市雕塑设计工作。

(四)城市雕塑设计方案一经批准后,不得擅自修改。擅自建设城市雕塑属违法建设。城市雕塑工程竣工后,建设单位须报漳州市城乡规划局组织验收。

第一百条 设置户外广告、标语牌、画廊、橱窗、牌匾等,应与周围景观协调,整洁美观,保证安全。并应符合下列要求:

(一)建筑物在进行建设时应充分考虑广告等设置的位置、形式、灯光照明等,并应在方案图中示出,报漳州市城乡规划局审批。

(二)在建筑物上设置广告的,不得破坏原有的建筑造型,户外广告等不得突出建筑立面和平面轮廓线1m离室外地面不得低于5m。在有建筑高度控制的建筑上设置广告的,不得超出建筑屋顶轮廓线。

(三)户外广告等的照明装置不得对周边环境产生视觉污染,照明应采用散射光、或漫射光、,不得采用直射光。

(四)不得妨碍城市交通。

第一百零一条 各类高层建筑应符合城市景观、消防、防火、抗震、环保、交通、人防等方面专业规范的要求,同时符合本章的规定。

各类高层建筑设计文件编制要求见附表(十二)

10第十章 附则

第十章 附则

第一百零二条 本规定实施前已取得《建设项目选址意见书》或《建设用地规划许可证》的仍按原规定执行,已经批准的修建性详细规划或城市设计的地区的建设工程,应根据实际情况结合本规定酌情实施。

第一百零三条 本规定由漳州市城乡规划局负责解释。

第一百零四条 本规定自二OO四年六月一日起施行。一九九七年四月一日漳州市人民政府颁布的《漳州市城市规划管理技术规定》(暂行)同时废止。 

 附录一 名词解释

附录一 名词解释

1、建筑容积率(容积率):

指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

2、建筑密度:

指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(%)。

3、绿地率:基地内绿地面积与建筑基地面积的比率(%)。

4、低层建筑:

指高度小于、等于10米的建筑,低层居住建筑为一层至三层。

5、多层建筑:

指高度大于10米,小于、等于24米的建筑,多层居住建筑为四层至六层,中高层居住建筑为七层至九层。

6、高层建筑:

指高度大于24米的建筑,高层居住建筑为层数等于或大于十层的住宅。

7、公寓式办公建筑:

指单元式小空间划分,每个单元平均建筑面积大于、等于150平方米,有独立卫生设备的办公建筑。

每个单元平均建筑面积小于150平方米的,按居住建筑处理。

8、一般办公建筑:

指非单元式小空间划分,按层设置卫生设备的办公建筑。

9、商业建筑:

指综合百货商店、商场,经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。

10、商住综合楼:

指商业和居住混合的建筑。

11、商办综合楼:

指商业和办公混合的建筑。

12、裙房:

指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的多、低层建筑。

裙房的最大高度不超过24米,超过24米的,按高层建筑处理。

 附录二 计算规则

附录二 计算规则

1、建筑面积计算

按国家有关建筑面积的计算规则计算,对高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层,可不计建筑面积;对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽,由城市规划管理部门核定。

2、建筑容积率计算

(1)在计算容积率时,地下室的建筑面积不计;屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计;用作开放空间的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

(2)地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的,按下式计算建筑面积:

A'=KA

式中:A'——折算的建筑面积,K——半地下室地面以上的高度与其层高之比,A——半地下室建筑面积。

(3)商办综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。

(4)商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

3、建筑基地面积计算

建筑基地的面积以城市规划行政主管部门正式规定用地范围的面积为准;城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。

4、开放空间的条件和计算

(1)开放空间是指在建筑基地内,为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。

开放空间必须同时符合下列条件:

a.沿城市道路、广场留设;

b.任一方向的净宽度在5米以上,实际使用面积不小于100平方米;

c.以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路,且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内(含±5.0);

d.提供室内连续开放空间的,其最大高差为-5.0米至+12.0米,且开放地面层;

e.向公众开放绿地、广场的,应设置座椅等休息设施;

f.建设竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理;

g.常年开放,且不改变使用性质。

(2)开放空间有效面积的计算公式如下:

F=M×N

式中:F——开放空间的有效面积,M——开放空间的公众开放的实际使用面积,N——有效系数。

有效系数(N)按下列条件确定:

a.室外开放空间在地面层的,其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1. 5米以内(含±1.5米)时,N=1.0;

b.室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的,其标高与道路或基地地面的高差在+1.5米至+5.0米(含+5.0米)或-1.5米至-5.0米(含-5.0米)时,N=0.7;

c.提供室内开放空间,其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内,或提供室内连续开放空间,其标高与室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米时,N=1。

5、建筑间距计算

除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的垂直距离。

坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

6、建筑高度计算

在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:

(1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度(见图一);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(见图二)

(2)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度(见图四);坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊顶(见图四)。

(3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。

7、沿路建筑高度

(1)沿路一般建筑高度的控制

H<1.5(W+S)

见图二

(2)沿路高层组合建筑高度的控制

a.A<L(W+S)

见图三(轴测图)

图中斜线部分A为1:1.5(即56.3°)高度角的投影面积。

H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。

b.在实际应用中,为了简化作图和计算方法,也可采用下列演化而来的算式和图七的作图方法控制建筑高度。

A’<1.5L(W+S)

式中A’ 为沿路建筑以1:1(即45°高度角在地面上投影的面积。L、W、S的意义同前。

见图四(平面图),图中斜线部分A’为1:1(即45°)高度角的投影面积;H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。

8、建筑高度控制视线分析方法

根据建筑文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2H。(见图五)。

 附录三 建筑间距及退让图示

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